A háború elkezdődött és az első fegyverek is eldördültek, de még messze nem dőlt el az MNB nagy háborúja a fix kamatozású lakáshitelek régiós összevetésben is magas kamatfelára ellen. Most először szektorszintű statisztikák alapján vizsgáltuk a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek kezdeti hatásait, és arra jutottunk, hogy 1. 2016 óta az MNB állításának megfelelően csökkentek a kamatfelárak Magyarországon, de 2. nem látunk bizonyítékot arra, hogy ez a fogyasztóbarát lakáshitelek bevezetésének lenne köszönhető.

"Attól függ!" - válaszolnánk a közgazdászok kedvenc feleletével arra a kérdésre, vajon olcsóbbá tették-e az MNB szabályozó intézkedései, köztük a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek bevezetése a magyarországi lakáshiteleket. Hogy mitől is függ, arra visszatérünk kicsit később. Ennél sokkal egyértelműbb választ adnánk arra a kérdésre, hogy a jegybank monetáris politikája olcsóbbá tette-e a lakáshiteleket, hiszen ez vitathatatlan. Az is jól látható, hogy a kettő eredőjeként az elmúlt több mint egy évben tovább csökkent az új lakáshitelek kamatszintje, 2016 szeptembere és 2017 novembere között átlagosan 5,02%-ról 4,22%-ra.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Amikor e két hatást (monetáris politika vs. szabályozás) szembeállítjuk, érdemes az ügyleti kamatok szokásos felbontására gondolnunk:

ÜGYLETI KAMAT = REFERENCIAHOZAM + KAMATFELÁR.

A referenciahozamokra elsősorban a monetáris politikával, a kamatfelárra pedig a bankszabályozó intézkedésekkel van hatással a jegybank. Jól látható az alábbi három ábrán a referenciahozamok csökkenése.

A változó kamatozású lakáshiteleknél mérvadó 3, 6 és 12 havi Bubor 0,9% közeléből 0,0% és 0,1% közé csökkent.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


A Bubor édestestvére, a fix kamatozású hitelek egy részénél mérvadó BIRS 2017 elejéig emelkedett, majd (az MNB intézkedéseinek is köszönhetően) a tavalyi év egészében jelentősen csökkent.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Hasonló folyamatok zajlottak az állampapír-piacon is, ahol a kialakuló elsődleges piaci hozamok hatással vannak a fix kamatozású hitelek másik részének árazására. Az ezeknél figyelembe vett ÁKK-referenciahozamok szintén nagyot csökkentek tavaly.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Ha a hitelezés oldaláról nézzük a fentieket, akkor kijelenthető:
a válság utáni hitelösztönzésben nem maradt elvégzetlen feladata az MNB-nek, a fix kamatozású hitelek kamatfelárának csökkenése azonban biztonságosabbá tenné a hitelezést, hiszen növelné irántuk a keresletet a változó kamatozásúakkal szemben. Mint ahogy a hitelösztönzés, ez sem volt kötelező házi feladat az MNB számára, de magára vállalta.

A kamatfelárak ugyanis a változó kamatozású hitelek esetében szépen csökkentek az elmúlt években, hozzájuk képest a fix kamatozású hiteleknél viszont nemzetközi összevetésben is évekig magasan ragadtak.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Bár a fenti ábra már némileg árulkodik erről, mi is végeztünk számításokat azt firtatva, vajon a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek nyári megjelenése érzékelhető-e már a piaci kamatfelárak tavaly őszi esetleges csökkenésében (tudva, hogy a fix kamatozású új lakáshitelek nem mindegyike minősített, és ezek arányát egyelőre még nem közölte az MNB a folyósításokban). A havi adatok az alábbi változásokat mutatják a BIRS-hez képest:

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Cikkünk elkészülte előtt megkerestük az MNB-t számításainkkal, válaszukból alapvetően négy tanácsot fogadtunk meg:
  • a tavaly őszi adatok bázisaként nemcsak a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek bevezetését megelőző tavaszi időszakot vettük figyelembe, hanem több időszakot, így az előző év (2016) azonos időszakát is a szezonalitás kiszűrése érdekében,
  • a kamatfelár számítása során a tárgyhavi átlagkamatokból az előző havi referenciahozamokat vontuk ki,
  • mivel a lakáshitel-átlagkamatok nem mindig ugyanazon lejárat mellett érhetők el a statisztikákban, mint a referenciahozamok (előbbiek "kamatperiódus-tartományt" mutatnak, míg utóbbiak egyediek), a változó kamatozású hiteleknél a 3 havi, a fix kamatozásúaknál pedig az 5, illetve a 10 éves referenciahozammal számoltunk,
  • a sokszor kiugró adatokat mutató egyedi hónapok helyett hosszabb (negyedéves) időszakok átlagát is figyelembe vettük.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Számításunk eredményei alapján 2016 és 2017 ősze között a BIRS felett
  • az 1-5 éves kamatperiódusú hitelek átlagos kamatfelára 65 bázisponttal,
  • az 5-10 éves kamatperiódusúaké 51 bázisponttal,
  • a 10 év feletti kamatperiódusúaké 32 bázisponttal csökkent.

(Ezek alulról nyitott, felülről zárt tartományok.)

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon

Az ÁKK-referenciahozamokhoz képest pedig
  • az 1-5 éves kamatperiódusú hitelek átlagos kamatfelára 37 bázisponttal,
  • az 5-10 éves kamatperiódusúaké 18 bázisponttal csökkent,
  • a 10 év feletti kamatperiódusúaké lényegében nem változott.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Véleményünk szerint hiba lenne azonban ezt a széleskörű felárcsökkenést a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek hatásának nevezni. Értékelésünk nagyban függ attól (így akár téves következtetésre is okot adhat), milyen időszakot tekintünk összehasonlításunk bázisának. Itt van a kutya elásva: még mielőtt bejelentették volna 2017 márciusában az MNB terveit, jellemzően már alacsonyabb volt a tavaly őszinél a lakáshitelek kamatfelára (kivéve az 1-5 éves kamatperiódusú lakáshitelek BIRS feletti kamatfelárát). Tavalyelőtt ősz óta tehát egyöntetűen csökkent, tavaly tavasz óta viszont többségében nőtt a lakáshitelek kamatfelára. Ez jól látható a fenti ábrákon.


Két fő magyarázatot találhatunk a tavaly tavasz és tavaly ősz között bekövetkezett kedvezőtlen fejleményre:
  • szezonalitás, pl. a nagyobb őszi kereslet tankönyvszerűen magasabb árat eredményezett,
  • nagyobb kockázatvállalás: a bankok olyan hitelfelvevőknek is adnak már hitelt, amelyek korábban nem merték vállalni a lakáshitel kockázatát, ők magasabb kockázati profiljuk miatt magasabb kamatfelárral vehetnek fel hitelt (a kamatfelárnak a magasabb várható kockázati költséget is fedeznie kell).
A háború tehát zajlik, egyértelmű győztest még nem hirdethetünk, az MNB már 2018-ra is jelentett be új fegyvert a változó kamatozású hitelek ellen, a fix kamatozású hitelek mellett.