Az MNB legfrissebb Kereskedelmiingatlan-piaci jelentése 2024-re is alacsony befektetési forgalmat vetít előre, de ez nem csak nálunk van így. A régió többi országában is hasonló folyamatok zajlanak. A tavalyi befektetési forgalom a régió átlagában 54 százalékkal maradt el az előző év forgalmától, a legnagyobb mértékben (68 százalékkal) Lengyelországban és (63 százalékkal) Romániában csökkent a tranzakciós volumen. A legkisebb mértékű forgalomcsökkenés Csehországban (-24 százalék) és Bulgáriában (-25 százalék) volt megfigyelhető. A hagyományosan legnagyobb Lengyelország piacán tavaly mindössze annyi ingatlanbefektetés valósult meg, mint Magyarországon az egészségesebb, 2017-2019 közötti években.
Magyarországot az utóbbi két évben Szlovákia is megelőzte az ingatlanbefektetési volumen tekintetében.
A befektetési aktivitás részben a magas finanszírozási költségek miatt Magyarországon mindössze 600 millió eurót ért el tavaly, ami több mint egyharmados visszaesés a megelőző évhez képest. A volumen 36 százalékát irodaházak, 22 százalékát ipari-logisztikai ingatlanok, 19 százalékát szállodák, 13 százalékát fejlesztési telkek, 11 százalékát pedig kiskereskedelmi ingatlanok tették ki.
Az átlagos tranzakcióméret 18 millió euró volt magyarországon, ami 22 százalékkal alacsonyabb a 2022-es értéknél.
Tovább nőtt a magyar befektetők aránya
2023-ban a befektetési forgalom döntő része hazai befektetőkhöz kötődött, a nyilvános ingatlanalapok jelentős vásárlásokat hajtottak végre. A 2023-as befektetési forgalom 82 százalékát tették ki a magyar befektetők vásárlásai.
A magyar befektetők közül a nyilvános nyíltvégű ingatlanalapok voltak a legaktívabbak, akik a teljes befektetési volumen több mint negyedéért (26%) feleltek, a zártkörű és külföldi ingatlanalapok részesedése összesen 22 százalékot tett ki, a magyar ingatlanbefektetők 17 százalék, míg a magánbefektetők aránya 14 százalék volt. A magyarok mellett Svédországból, Ausztriából, Kínából és az Egyesült Államokból is érkeztek befektetők, az ő együttes részarányuk 18 százalék volt.
Hogy állunk a hozamokkal?
A tavalyi évben tovább folytatódott a prémium hozamok emelkedése, egy év alatt Magyarországon az iroda- és az ipar-logisztika esetében is 75 bázisponttal mentek feljebb, míg a bevásárlóközpontoknál 25 bázispontos volt az emelkedés. A 2021-es mélypont óta viszont a fenti kategóriák hozamai rendre 150-150-50 bázispontot emelkedtek.
A 2008-as válság utáninál viszont most kisebbek a hozamemelkedések, akkor egy év alatt az irodapiacon 200 bázispontos, az ipar-logisztika szegmensben 225 bázispontos, a bevásárlóközpontok esetén pedig 150 bázispontos hozamemelkedés történt.
Ez a hozamemelkedés sem magyar sajátosság, 2023-ban a kelet-közép-európai régió összes országában emelkedtek a befektetési hozamok. Az elsőleges irodabefektetési hozamoknál ez átlagosan 70 bázispontot tett ki, a fővárosok közötti sorrend viszont nem változott.
A régióban továbbra is Prágában a legalacsonyabb, 5,5 százalék a prime irodahozam, míg a legmagasabb Szófiában, 7,75 százalék.
Az érettebb nyugat-európai irodapiacok (Amszterdam, Berlin, London, Párizs) 100–130 bázispontos hozamemelkedéseihez képest viszont a kelet-közép-európai régió fővárosaiban összességében kisebb (jellemzően 50–100 bázispontos) hozamnövekedés történt 2023-ban.
Nagyot zuhantak a tőkeértékek
A hozamok emelkedése az ingatlanértékek csökkenése irányába mutat, amit részben vagy egészben a bérleti díjak emelkedése tud ellensúlyozni. Úgy tűnik, ez a nyugat-európai fővárosokban kevésbé tudott megvalósulni, így ott az ingatlanok tőkeértéke nagyobb visszaesést szenvedett el, mint a kelet-közép-európai régióban. A kevés tranzakció ugyanakkor sok helyen nehezítette a valódi értékek meghatározását.
Az irodaértékekben a legnagyobb visszaesés a berlini piacon történt, ott 2022 második negyedévéhez képest 34 százalékos volt a visszaesés, míg a többi nyugat-európai fővárosban ez 28-31 százalék között alakult. A régióban a magyar és a lengyel piac hasonlóan teljesített, mindkettőben bő 20 százalékkal csökkentek a tőkeértékek, míg Csehországban és Szlovákiában ez mindössze 14-16 százalék volt.
A régió egyetlen kivétele Bukarest volt, ahol a prime hozam 50 bázispontos emelkedése mellett a prime irodabérleti díj közel 5 százalékkal emelkedett, és a tőkeérték is közel 4 százalékkal ment feljebb.
Jövőbeli kilátások
Bár a szakértők közül van, aki már a tavalyi második félévben úgy vélte, hogy a hazai kereskedelmiingatlan-piaci ciklus elérte mélypontját, a többség akkor a tőkeértékek további csökkenését vetítette előre. A pesszimista vélemények aránya a tavalyi harmadikról a negyedik negyedévre nézve csökkent, de a piaci szakemberek és ingatlantanácsadó cégek Európa-szerte még 2024-ben is a hozamok emelkedésére számítanak.
Egy a CBRE által néhány hónapja elvégzett felmérés azt vizsgálta, hogy mikorra térhet vissza a piaci aktivitás a kelet-közép-európai régióban a kamatemelések előtti szinthez. A válaszadó befektetők szerint ez inkább jövőre következhet be, meglehetősen kevesen vannak, akik már az idei második félévben elképzelhetőnek tartják az élénkülést, miközben a válaszadók több mint negyede csak 2026-ra látja ennek valószínűségét.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
